Lundi 22 Octobre 2018

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Domaines de compétence du cabinet d’avocats Themosa

Bails commerciaux

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A l'échéance de chaque période de neuf ans ou plus, le preneur a le "droit" de renouveler son contrat de bail commercial.

Durée minimale de 9 ans. Pour rappel, la durée minimale légale d'un tel contrat doit être d'au moins 9 ans.

Et cette durée s'applique :

  • aux locaux commerciaux. L'immeuble doit être affecté principalement à une activité commerciale ou artisanale;
  • aux locaux d'habitation annexes 
    • si ceux-ci font partie du même immeuble que les locaux commerciaux;
    • s'ils sont loués par le même bailleur (propriétaire,...);
    • sans qu'un seul et unique bail ne soit nécessaire;
  • aux locaux accessoires
    • nécessaires à l'exercice du commerce;
    • loués par le même bailleur ou dans le cas contraire, avec mention dans le bail de l'affectation commerciale.

Quant aux locaux donnés en sous-location à usage non commercial, ils ne sont pas soumis au renouvellement.

Attention, cette durée minimale de neuf ans ne vaut que pour la période initiale du bail. En effet, cette règle ne s'applique pas lors des renouvellements. Comme nous le verrons ci-après, le renouvellement peut être d'une durée autre que neuf années à condition que l'accord des parties - bailleur et preneur (le locataire originaire, le sous-locataire, le cessionnaire ou le représentant légal de ceux-ci) - sur cette durée soit constaté :

  • - par acte authentique ou
  • - par une déclaration faite devant le juge.

Début de la durée minimale du bail. Cette durée minimale commence à courir à dater de l'entrée en vigueur effective du preneur dans l'immeuble et non à la date de conclusion du bail. Et les parties n'ont pas la possibilité de déroger à cette durée minimale, même si elles recourent à un acte authentique.

Droit au renouvellement. C'est l'article 13 de la loi sur les baux commerciaux qui stipule que le preneur a le droit d'obtenir,

par préférence à toute autre personne,

le renouvellement de son bail pour la continuation du même commerce,

  • soit à l'expiration de celui-ci,
  • soit à l'expiration du premier ou à l'expiration du deuxième renouvellement,

pour une durée de neuf années, sauf accord des parties constaté :

  • par un acte authentique ou
  • par une déclaration faite devant le juge.

Ce droit est limité à trois renouvellements.

Dès lors, le juge ne peut lorsqu'il statue sur les conditions et modalités du renouvellement, imposer à ce titre (même dans sa mission d'équité) une durée autre que celle qui est prévue par la loi, à savoir 9 années.

Toutefois, si le bailleur ou l'un des bailleurs est mineur au moment du renouvellement du bail, la durée de celui-ci peut être restreinte à la période restant à courir jusqu'à sa majorité.

Cela, ce sont les termes de la loi.

Droit de solliciter un renouvellement du bail. Cependant, la Cour de cassation a, à de nombreuses reprises, réaffirmé que le preneur n'a pas, en principe, un droit à obtenir le renouvellement du bail, mais seulement un droit éventuel au paiement d'une indemnité d'éviction.

En réalité, le droit protégé au profit du preneur est celui de solliciter le renouvellement du bail commercial dans les conditions de fonds et de forme particulièrement strictes (voir autre article à ce sujet), et ce sans pour autant que celui-ci ne soit garanti d'obtenir ce renouvellement.

Ce droit au renouvellement doit être qualifié d'"éventuel" car le bailleur peut toujours refuser le renouvellement sollicité.

Ce refus se soldera, le cas échéant, par le paiement des indemnités d'éviction dont le montant variera selon le degré de légitimité du refus de renouvellement reconnu par la loi.

En fait, c'est ce principe qui explique que rien n'interdit au bailleur qui reçoit une demande de renouvellement de rechercher d'autres candidats locataires.

 

Fermons ici cette parenthèse et référons-nous, à nouveau, à la loi.

 

Droit préférentiel et pour un même commerce. A l'expiration du bail, le preneur a le droit d'obtenir, de préférence avant toute autre personne (droit préférentiel), le renouvellement de son bail pour la continuation d'un même commerce (sauf convention contraire des parties).

Attention, la notion du "même commerce" n'exclut pas l'adjonction d'une branche accessoire et nouvelle à un commerce pour le surplus inchangé, si cette extension est consacrée par les usages.

En fait, le preneur (qui ne doit pas nécessairement être propriétaire du fonds de commerce) ne peut pas modifier la nature principale du commerce exploité. Il faut et il suffit qu'il puisse se prévaloir de la poursuite de l'activité.

Pas droit au renouvellement. Et donc, il n'a pas droit au renouvellement :

 

  • s'il a modifié le commerce en cours de bail, sans autorisation du bailleur. En fait, s'il a préalablement changé l'affectation sans l'accord écrit du bailleur, il a violé une des obligations élémentaires qui incombent au preneur : celle de respecter la destination des lieux;
  • s'il exerce un commerce différent (même s'il est similaire à celui exploité initialement) de celui qu'il exerçait à la fin du bail. Il faut que ce commerce reste identique. La notion de commerce similaire n'est donc pas applicable ici;
  • s'il a sous-loué à l'usage d'un autre commerce;
  • a fortiori, s'il n'exerce plus de commerce du tout.

 

Trois renouvellements maximum. Il a le droit de demander trois renouvellements maximum consécutifs de son bail commercial (même si la durée du bail initial est supérieure ou inférieure à 9 ans).

Cette disposition est impérative; cela veut dire qu'il s'agit d'une disposition à laquelle il ne peut être dérogé dans le bail. En d'autres mots, une telle règle s'applique même si le bail contient une clause contraire. Dans ce dernier cas, la clause contractuelle du bail est nulle; elle n'a aucune valeur.

Le preneur ne peut donc prétendre à davantage que trois renouvellements, même si une clause contractuelle le précise et induit, par conséquent, le bailleur en erreur.

En d'autres termes, le preneur ne peut renoncer anticipativement, c'est-à-dire avant le délai légal pour demander le renouvellement du bail. Cependant, il est libre d'y renoncer si le droit au renouvellement est né bien évidemment. Il ne peut légalement renoncer à ses droits de demander les renouvellements de bail par la réglementation qui lui garantit trois renouvellements. Il ne peut même pas renoncer à l'avance à ce droit dans un procès-verbal de conciliation devant le juge de paix.

Par contre, le bailleur peut :

 

  • renoncer au droit de refuser le renouvellement demandé par le preneur. Il a toujours le droit de refuser le renouvellement moyennant des indemnités qui varient selon les motifs invoqués ou
  • invoquer tel ou tel motif déterminé dans sa réponse à une demande de renouvellement;
  • obtenir l'intervention du juge de paix afin de déterminer les modalités du bail renouvelé.

 

Au total : 36 ans. Cela porte donc, sauf accord des parties, la durée théorique du bail à 36 ans au total : 9 ans (durée minimale du contrat initial) plus trois fois 9 ans (trois fois le renouvellement).

Ces renouvellements du bail peuvent aussi être conclus pour une durée inférieure, de l'accord des parties. Mais comme souligné plus en avant, cet accord des parties doit être constaté :

 

  • par acte authentique (fait devant notaire,...) ou
  • par une déclaration faite devant le juge.

 

Le bail ainsi renouvelé sera considéré comme un bail nouveau, mais qui ne sera, en fait que la prolongation de l'ancien bail. Cela présente un intérêt tout particulier, notamment quant à la détermination du nombre de renouvellements ultérieurs que le preneur sera autorisé à introduire.

Après les trois possibilités de renouvellement. Si le preneur a épuisé ses trois facultés de renouvellement et les a obtenues, c'est le droit commun en matière de bail qui doit s'appliquer. Bailleur et preneur retrouvent alors leur entière liberté contractuelle.

Si le preneur reste dans les lieux. Et si à l'expiration du terme maximum consenti (36 ans), le preneur est laissé dans les lieux ?

Dans ce cas, le bail commercial sera toujours qualifié de "renouvellé".

En d'autres mots, si, à l'expiration du terme du dernier renouvellement, le preneur reste dans les lieux sans opposition du bailleur, il s'opère une tacite reconduction. Le bail est reconduit aus mêmes conditions, y compris la durée.

Mais attention, le preneur ne pourra jamais prétendre à ce que ce maintien dans les lieux lui ouvre à nouveau le droit de demander trois renouvellements.

Nous sommes ouverts à vos questions dans la rubrique « Consultation en ligne ».

Vente d'immeuble

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Le contrat de vente, et notamment de vente immobilière se forme par la seule rencontre des volontés. Le consentement est donc de l’essence même du contrat. Aussi, est-il nécessaire de s’assurer que ce consentement soit libre et éclairé, et donc qu’il n’ait pas été obtenu par vice.

En matière de vente immobilière, les vices de consentement les plus fréquents sont l’Erreur et le Dol.

a) L’Erreur peut constituer un vice de consentement entraînant la nullité de la vente si elle porte sur les qualités substantielles de la chose vendue. Il faut entendre par « qualités substantielles » les qualités qui ont déterminé l’acquéreur à acheter un bien déterminé. À titre d’exemple, la constructibilité d’un terrain.

L’Erreur doit également être excusable, c’est-à-dire que l’analyse de la situation ne permettait pas au contractant de s’en apercevoir (ce critère est apprécié in concreto, la capacité de chaque personne variant selon ses connaissances personnelles, son âge, son métier…). La preuve de l’Erreur pèse sur l’acquéreur.

b) Le Dol peut être défini comme étant toute ruse, tromperie ou manœuvre employée pour induire en erreur une personne afin de la conduire à contracter. Le Dol peut être également constitué par le fait de taire une information : on parle alors de « réticence dolosive ». Le Dol et la réticence dolosive doivent, tout comme l’erreur, porter sur des éléments déterminants du consentement de l’acquéreur, pour entraîner la nullité du contrat. Le Dol doit être prouvé par l’acquéreur.

L’acquéreur victime d’un tel vice du consentement pourra obtenir en principe la nullité du contrat, c’est-à-dire son annulation rétroactive, de sorte que le contrat est supposé n’avoir jamais existé. Cette action en nullité se prescrit par 5 ans à compter de la découverte de l’Erreur ou du Dol par l’acquéreur.

Il pourra également demander des dommages et intérêts en réparation de son préjudice, et ce, en plus de l’annulation du contrat, ou bien à la place de cette annulation sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle (l’erreur ou le dol étant supposés intervenir avant la conclusion du contrat). Une telle action en responsabilité se prescrit par 5 ans à compter du jour où l’acquéreur a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Vice caché :

Le vendeur d’un bien, notamment d’un bien immobilier, est tenu légalement, envers l’acquéreur, à le garantir des vices cachés. Cette garantie ne s’applique pas aux ventes aux enchères.

Est caché le défaut dont l’acheteur n’a pas eu connaissance au moment de la vente et qu’il ne pouvait pas déceler, compte tenu notamment de ses compétences et de la nature de la chose vendue. A ce titre, un acheteur professionnel pourrait se voir refuser une telle garantie, s’il exerce une profession lui donnant des compétences techniques au regard du bien acheté.

Le vice doit, bien entendu, être antérieur à la vente. Il doit être suffisamment grave, c’est-à-dire rendre la chose impropre à l’usage prévu, ou en diminuer tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou en aurait payé un moindre prix s’il en avait été informé à temps.

L’action en garantie des vices cachés se prescrit par 2 ans à compter de la découverte du vice par l’acheteur.

Dans le cadre d’une telle procédure, l’acheteur a le choix entre l’annulation rétroactive de la vente ce qui entraîne la restitution du bien en contrepartie de la restitution de la totalité du prix et des frais (action dite « rédhibitoire »), ou bien solliciter une restitution partielle du prix laissée à la libre appréciation du juge, en conservant le bien (action dite « estimatoire »).

En outre il peut demander des dommages et intérêts mais seulement en cas de mauvaise foi du vendeur, c’est-à-dire s’il prouve que celui-ci connaissait l’existence du vice au moment de la vente.

Si le vendeur est un professionnel de l’immobilier, sa mauvaise foi est présumée.

La clause d’exclusion de la garantie des vices cachés, par laquelle le vendeur se décharge de toute responsabilité pour les vices cachés ou apparents qui pourraient affecter l’immeuble, est tout à fait légale, à condition que le vendeur soit un profane, non professionnel de l’immobilier, puisque le professionnel est réputé connaître les vices de la chose vendue.

Cependant, si la mauvaise foi du vendeur apparaît a posteriori, c’est-à-dire qu’il est prouvé qu’il connaissait le vice au moment de la vente, il ne pourra opposer la clause d’exclusion des vices cachés à l’acquéreur, même s’il s’agit d’un vendeur profane non professionnel de l’immobilier.

Nous sommes ouverts à vos questions dans la rubrique « Consultation en ligne ».

Litiges de Successions

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Le détournement d’héritage

Il arrive souvent que l’un des enfants du défunt était plus proche de celui-ci qu’il s’agisse de proximité géographique ou affective.

Dans une telle hypothèse, il n’est pas rare, que cet enfant ait détourné une partie de l’héritage à son profit. Cette situation en fait l’objet de dispositions particulières dans le Code civil.

De même, lorsque le défunt était une personne âgée, entourée de personnel spécialisé (médecin, infirmière, aide à domicile …), il peut avoir été manipulé et avoir concédé un legs universel à ces personnes dans un testament.

Dès lors, si à l’ouverture de la succession d’un de vos proches vous estimez que vous êtes lésés il convient d’en référer à un avocat qui vous accompagnera et vous prodiguera ses conseils afin d’obtenir le respect de vos droits.

En effet, le détournement d’héritage étant particulièrement difficile à prouver, l’avocat vous aiguillera dans les indices à rassembler afin de parvenir à établir la réalité et l’ampleur du détournement allégué.

Le recel de succession

Certains héritiers se rendent parfois coupables de recel successoral en dissimulant l’existence de certains éléments du patrimoine successoral afin d’en conserver le profit. Ce comportement immoral est sanctionné par le Code civil.

Le recel de successions est la fraude commise par un héritier et qui entraîne une rupture dans l’égalité du partage.

Seuls ceux disposant d’un titre universel sur la succession peuvent commettre un recel successoral, dans la mesure où eux seuls prennent part à la succession. Dès lors, le receleur est celui qui a voulu s’assurer un avantage particulier en fraudant les droits des autres héritiers. Le recel n’est constitué que lorsque la fraude est réalisé contre un autre héritier.

Enfin le recel nécessite la dissimulation d’un bien successoral, laquelle peut être réalisée par l’appréhension matérielle d’un bien, par l’allégation mensongère d’une créance sur la succession ou encore par la dissimulation d’une dette envers la succession.

La sanction du recel constitue une peine privée. Le receleur est privé de ses droits sur les objets recelés (article 792 du Code civil). Il sera, en outre, condamné à payer des dommages et intérêts aux autres héritiers.

De même, le receleur est réputé avoir accepté la succession purement et simplement, et ce même si tel n’était pas son intention, étant ainsi tenu à l’intégralité du passif successoral.

Le déshéritement : légalement impossible, mais techniquement faisable

En principe, il est impossible de déshériter ses enfants, héritiers réservataires.

Ainsi, il n’est pas permis de priver ces héritiers de leur réserve, seule la quotité disponible pouvant faire l’objet de libéralité ou être utilisée pour favoriser un enfant par rapport à un autre.(La moitié s’il y a un enfant, le tiers s’il y en a deux, le quart s’il y en a trois ou plus)

Enfin, dans l’éventualité où la réserve ne serait pas respectée, les héritiers disposent d’une action en retranchement afin de faire respecter leur droit.

Néanmoins, il est techniquement possible d’organiser le déshéritement de ses enfants, car dans certaines situations, même les héritiers réservataires peuvent être privés de tout héritage.

Il en va notamment ainsi, lorsque les parents ont opté pour le régime matrimonial de la communauté universelle avec clause d’attribution intégrale des biens au conjoint survivant. Les enfants sont alors déshérités sur la première tête et ne recueilleront le patrimoine successoral qu’à la mort du conjoint survivant.

De même, une personne souhaitant déshériter peut dilapider son patrimoine de son vivant : la succession s’ouvrant sur le patrimoine au jour du décès, si celui-ci ne comprend aucun actif, les héritiers n’hériteront de rien.

Le blocage de succession

Lors de l’ouverture de la succession se met en place l’indivision successorale, laquelle n’a pas vocation à durer. Le partage des biens successoraux doit donc intervenir afin de liquider la succession.

Néanmoins, nous avons vu qu’il arrive que le comportement d’un seul héritier, ou la mésentente entre les héritiers, puisse bloquer le partage et laisser l’indivision perdurer plusieurs années.

Afin d’éviter de telles difficultés, il convient de vous faire assister par un avocat qui s’assurera du respect de vos droits durant la phase amiable et engagera, à défaut de succès du partage amiable, une action en partage judiciaire.

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Droit du divorce et de la famille

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Séparation, oui mais en douceur!

Votre couple, officiel ou officieux, chavire ! Que faire ? Quels sont vos droits vis-à-vis de vos enfants, de votre logement, de vos biens communs, des « pensions alimentaires », des dettes ?

Avant de vous répondre, sachez que nous militons pour que les séparations et les divorces soient vécus dans les meilleures conditions, en évitant au maximum les traumatismes qui vous affecteraient inévitablement, ainsi que vos enfants, si vous ne choisissiez pas les meilleures méthodes pour gérer vos émotions face à la faillite de votre couple.

Avant de vous séparer, pensez d’abord que vous vous êtes aimés, et que cet amour peut facilement se transformer en haine si vous vous laissez aller à des émotions comme la vengeance ou le ressentiment. Il n’y a pas de divorce heureux, mais il y en a de moins malheureux que d’autres. Quel bord choisissez-vous pour que vous-même et vos enfants soyez heureux et retrouviez la sérénité pour vous relancer dans la vie ?

Médiation familiale

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Médiation familiale

Vous êtes confronté(e) à un problème de cet ordre?

 

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Droit civil et du patrimoine

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  • Civil & patrimoine
  • Successions
  • Donations
  • Ventes d’immeubles
  • Baux à loyer
  • Contrats ...

 

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Quelques informations pratiques au sujet des :

Droit de la responsabilité et des assurances

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Assurances

Dans nos consultations, nous recevons des victimes de toute nature et nous sommes souvent ahuris par la position prise, à leur égard, par les compagnies d’assurance.

Droit de la construction et de l’architecture

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Construction

Si vous vous lancez dans la construction d’un immeuble, ou sa rénovation, il est important de connaître vos droits, les enjeux financiers étant conséquents.

Droit administratif

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Administratif

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