Lundi 28 Mai 2018

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Droit de la construction et de l’architecture

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Construction

Si vous vous lancez dans la construction d’un immeuble, ou sa rénovation, il est important de connaître vos droits, les enjeux financiers étant conséquents.

Vous prendrez connaissance ci-dessous d’une synthèse relative à la loi BREYNE qui régit les contrats d’entreprise, ainsi que des obligations relatives au contrat d’architecture.

Loi Breyne

A la suite de certaines faillites d’entrepreneurs ou de promoteurs immobiliers, beaucoup de candidats acquéreurs avaient perdu toutes leurs économies en acquérant un logement sur plan, ou en cours de construction, et en payant le prix, sans que l’immeuble ne soit terminé !

Le 9 juillet 1971, une loi a décidé de protéger ces acquéreurs en édictant un certain nombre de nouvelles dispositions. Votée à l’initiative du ministre BREYNE, cette loi porte toujours son nom, malgré des modifications, dont la plus importante date de 1993.

Les immeubles visés par cette loi sont les maisons ou les appartements à construire, ou en cours de construction, à l’exclusion des immeubles terminés. La loi s’applique également à certains immeubles que le vendeur s’est engagé à transformer ou à reconstruire.

La loi protège les acquéreurs au niveau du transfert de propriété, du paiement du prix, de la garantie d’achèvement des travaux, et de la réception de l’immeuble.

  • Le transfert de propriété : le jour de l’acte notarié, l’acquéreur devient immédiatement propriétaire de la quotité de terrain afférente à son appartement, ou de la totalité du terrain acquis, s’il s’agit d’une maison. Il deviendra propriétaire des constructions au fur et à mesure de l’incorporation des matériaux au sol ou à l’immeuble. Contrairement à la situation existant pour les immeubles construits, le transfert des risques n’accompagnera pas le transfert de propriété : il n’aura lieu qu’au moment de la réception provisoire. Ainsi, le vendeur restera responsable, même si l’acquéreur est déjà partiellement propriétaire.
  • Le mode de paiement du prix : le prix sera fixé dans le compromis et l’acte de vente. Il sera définitif, sauf si certaines modalités de révision sont prévues (par exemple une indexation). Si le vendeur demande un acompte, il ne pourra pas exiger plus de 5% du prix total. Au moment de la signature de l’acte notarié, le promoteur ne pourra exiger que le coût du terrain et de la partie des travaux déjà exécutés, bien entendu, en tenant compte du montant de l’acompte qui aurait déjà été versé. Le solde du prix ne peut être payé que par tranches successives, selon l’avancement des travaux, qui devra être certifié par un architecte.
  • La garantie d’achèvement : l’entrepreneur agréé a l’obligation de demander un cautionnement, destiné à protéger l’acquéreur en cas de faillite ou d’insolvabilité éventuelle. Le montant de ce cautionnement est fixé à cinq pour cent du prix du bâtiment. Ainsi, l’acquéreur sera totalement protégé, et il aura la certitude de ce que la construction ou les transformations seront achevées, ou de ce qu’il récupérera les sommes versées en cas d’annulation de la vente.
  • Les réceptions : la loi établit une distinction entre la réception provisoire et la réception définitive. La réception signifie une agréation par l’acquéreur de tous les travaux qui ont été exécutés. Elle se déroule en deux phases. Tout d’abord, l’acquéreur agrée provisoirement les travaux : il signera avec le vendeur un écrit constatant cette réception. Cet écrit ne sera pas nécessaire si l’acquéreur occupe déjà l’appartement. L’acquéreur dispose d’un certain temps avant la réception définitive pour « tester » le bien acquis, et signaler au promoteur les défauts éventuels qu’il aura constatés. La réception définitive des travaux ne peut avoir lieu qu’au moins un an après la réception provisoire. Pour un appartement neuf, l’acquéreur doit être certain de pouvoir occuper son appartement paisiblement : la réception définitive des parties privatives de l’appartement doit également être précédée d’une réception définitive des parties communes de l’immeuble.

L’architecte

L’architecte est-il obligatoire ?

Un architecte est obligatoire dès qu’il est nécessaire d’introduire un Permis d’urbanisme auprès d’une commune, conformément à la demande d’exécution des travaux suivants :

  • pour toute nouvelle construction ou démolition ;
  • pour tout changement de l’aspect extérieur d’une construction existante (à quelques exceptions près) ;
  • dès que la structure d’un bâtiment est modifiée ;
  • pour tous changements d’affectation d’un bâtiment existant.

Quelles missions puis-je lui confier ?

Les missions reprises par les architectes sont spécifiées contractuellement entre le Maître de l’ouvrage et lui-même. Il est toutefois obligatoire de spécifier lors de l’introduction d’un permis d’urbanisme qui est l’architecte qui a établi les plans et graphiques et s’il s’agit d’un architecte différent qui prend en charge l’exécution des travaux.

Ses missions sont les suivantes :

  • l’examen du programme et des conditions préalables ;
  • l’établissement de l’avant-projet accompagné d’une estimation du coût des travaux ;
  • l’établissement du dossier administratif de demande de l’autorisation ;
  • l’établissement des plans d’exécution après obtention de l’autorisation de bâtir ;
  • la rédaction du cahier des charges accompagné des métrés et de l'estimation ;
  • la coordination des études de stabilité et techniques spéciales ;
  • la collaboration aux opérations de soumission et d'adjudication ;
  • le contrôle de l'exécution des travaux.

Il est bien sur possible de lui confier une mission partielle relative au degré d'expertise que sa profession lui confère.

Certains architectes vous offrent la possibilité de recevoir vos plans chez vous, par e-mail, afin que vous puissiez les examiner, sans vous déplacer.

Quelle est sa rémunération ?

L'Ordre des Architectes publie la Norme Déontologique N°2 qui détermine le barème des honoraires des architectes. Celle-ci sert de référence suivant la catégorie de projet et les différentes missions pour établir le pourcentage des honoraires.

Il est toutefois possible d'établir un montant forfaitaire pour lequel un accord préalable aura été signé.

Ces honoraires définis contractuellement sont dès lors liés aux obligations de l'architecte et à la responsabilité décennale qu'il a par rapport aux travaux réalisés.

Les barèmes d'honoraires sont divisés en cinq catégories dont voici celles relatives aux différents types de construction ou rénovation de logement.

 

Quelles sont ses garanties en matière d'assurances ?

L'assurance est obligatoire et il est possible que le maître d'ouvrage souscrive à une assurance chantier complémentaire couvrant les travaux qu'il exécuterai lui-même, sans que ceci n'enlève quoique ce soit aux devoirs de l'architecte lui-même.

Nous sommes ouverts à vos questions dans la rubrique « Consultation en ligne ».